La surroga (legge "Bersani bis” numero 40 del 2007) dà la possibilità di spostare il mutuo presso un altro istituto che offra condizioni più vantaggiose. Tecnicamente, prevede che un debito si possa trasferire senza spese l'ipoteca iscritta a garanzia di un nuovo contratto concesso da un altro istituto. Dato che l'ipoteca è la stessa, l'importo del mutuo non cambia ma posso essere modificati durata e tasso, conservando i benefici fiscali del vecchio contratto. La procedura di surroga deve essere a costo zero per il mutuatario.
La surroga non va confusa con la sostituzione, che certamente è più costosa per il mutuatario, perché viene tendenzialmente praticata ai clienti che intendono contestualmente chiedere un importo aggiuntivo rispetto al debito residuo. Anche in questo caso il cliente cambia banca, ma è necessario iscrivere una nuova ipoteca perché si deve estinguere il vecchio mutuo e accenderne uno nuovo presso un'altra banca. Con il vantaggio rispetto alla surroga che, oltre a tasso e durata, può cambiare anche la somma finanziata. Vantaggio che ha un prezzo, dato che chi opta per la sostituzione, accendendo un nuovo mutuo, deve pagare una seconda volta l'imposta sostitutiva. Inoltre, se il nuovo mutuo è di importo superiore alla residua quota di capitale da rimborsare, maggiorata delle spese e degli oneri correlati, si perdono i benefici fiscali (interessi passivi detraibili in caso di acquisto di prima casa ecc.).
Per chi, invece, vuole restare con la stessa banca c'è la strada della rinegoziazione delle condizioni. Ma in questo caso l'istituto non è obbligato ad adempiere alle richieste del debitore. Ovviamente, gli istituti di credito, preoccupati dalla minaccia di surroga e sostituzione (nel qual caso perderebbero il cliente), possono ripiegare su quest'ultima opzione. È bene precisare che, dato che il contratto è stato firmato in modo consenziente e consapevole dal cliente, quella di rinegoziarlo in corso è solo una facoltà e non un obbligo per la banca. Prima di provare le due strade iniziali è comunque preferibile cercare di rinegoziare il proprio mutuo, partendo da un abbassamento dello spread e facendo molta attenzione all'allunga mento della durata, come molto spesso viene proposto dalle banche in cambio della ristrutturazione del debito, con conseguente aumento della quota interessi da versare.
